Projekt a projektant(i) - díl I.

Projektant č. 1

V období, kdy jsem se začal zajímat o to, jaký dům bychom vlastně chtěli, prošel jsem jako mnoho jiných zájemců o stavbu i spousty katalogů a nakonec bylo jasné, že budeme chtít individuální projekt. Přeci jenom v každém katalogovém domku bylo těch kompromisů hodně a ne každý se dal umístit i na náš pozemek. Jak víte z předchozího článku, toto jsme již vyřešili tím, že jsme již dříve domluvili na zpracování architektonické studie. Tím bylo tedy zřejmé, že budeme mít individuální projekt. Sehnat ale projektanta, který ze studie vypracuje projekt rodinného domu, tak aby byly současně zachovány aspekty kvality a byl nízkoenergetický, s čímž by dotyčný měl mít alespoň nějakou zkušenost a současně byl alespoň v okolí Hradce Králové, byl problém. Známí nám bohužel v tomto směru moc nepomohli, takže nezbylo nic jiného, než-li prosurfovat web a někoho najít. Nakonec jsem s několika architekty jednal, ale pouze jediný z nich byl tehdy alespoň "políbený" tím, že něco věděl o nízkoenergetických domec. Svůj dům si prý nízkoenergetický také navrhl. U něj doma jsme si povídali o rekuperaci, stínění, izolacích, vytápění, konstrukcích atd. Nakonec jsme se domluvili na tom, že nám vypracuje projekt pro stavební ohlášení. Bohužel v té době, jsem vůbec nevěděl, co vlastně v praxi znamená termín "projekt pro stavební ohlášení".

Doporučení

Po zkušenostech doporučuju při požadavku na projekt nízkoenergetického či pasivního domu obrátit se na projektanta, který vám může jasně prokázat referencemi, kolik PD a NED již projektoval a nejlépe s kontaktem na investora. Jestliže jich projektant již nějaké projektoval a je si zdravě jistý, jistě Vám reference rád poskytne. Dnes by to již mohlo být jednodušší, zkušenějších projektantů je již více.

S projektantem jsme tedy podle architektonické studie postupně řešili projekt. Našich společných sezení bylo také dost, ale práce mu šla hodně pomalu od ruky. Sice jsem byl pořád snad trochu lépe poučený laik, který profesionálovi občas svými návrhy a dotazy stěžoval život, protože jsem měl poměrně jasnou představu o výsledku, ale nějak jsme to po pár měsících dali dohromady. Bohužel až ke konci naší spolupráce jsem poznával, že celou dobu, kdy já si plánuji alespoň nízkoenergetický dům, kde je předpokladem a prakticky i nutností mít dobře navržené jednotlivé detaily, tak on jej sice se mnou projektuje, ale pouze jako projekt pro stavební ohlášení. Až teprve na závěr naší spolupráce mně naznačil, že na detaily můžu zapomenout, neboť bych musel mít i tzv. prováděcí projekt. Moje blbost, ale každý to nemůže na začátku vědět. Takže jsem skončil s projektem pro ohlášku v 5 vyhotoveních za desítky tisíc a s vědomím, že asi podle výsledného projektu a bez dobře zpracovaných detailů náš plánovaný nízkoenergetický dům zřejmě nepostavím. Mezitím také přišel na scénu projekt Zelená úsporám, kde pro novostavby se řešil pouze pasivní standard. Závěr: najmout někoho, kdo z relativně jednoduchého projektu pro ohlášku dořeší detaily a doplní je na standard pasivního domu dle programu Zelená úsporám. O tom ale opět až příště.

Konstrukce pasivního domu - dřevostavba nebo zděný dům?

V tomto článku krátce popíšu výhody a nevýhody jednotlivých konstrukčních systémů pro výstavbu pasivních domů a důvody proč jsme se nakonec rozhodli pro vápenopískovou cihlu (prozrazuji na začátku :-)). Obecné výhody jednotlivých konstrukčních systémů jsou dnes poměrně známé a každý z výrobců je pochopitelně velmi rád deklaruje na svých stránkách. Nevýhody zpravidla přiznávají pouze ti seriózní. Z pohledu investora a nikoliv výrobce, projektanta nebo stavební firmy, kteří mohou mít zkušenost pouze s určitým typem konstrukce, bych viděl jednotlivé největší výhody a nevýhody následovně:

Dřevostavby - lehké konstrukce

Pokud neuvažujeme o roubených domech, neboť jejich stěna bez izolace by musela být velmi masivní a předpokládáme spíše sendivičové konstrukce s izolací z nejčastěji přírodních materiálů, tak ty mohou být tzv. difuzně otevřené nebo difuzně uzavřené. Lze rovněž řešit i USA importovaný systém two-by-four (2x4), stavěný přímo na stavbě z masivní konstrukce, nosníků, fošen a OSB desek.

Výhody: především rychlost výstavby, dále použití převážně přírodních materiálů a známé mikroklima "dřevěného domu"

Nevýhody: nižší akumulace (lze však řešit vhodnou omítkou nebo např. vnitřní akumulační stěnou), přičemž při celoročním obývání je tento nedostatek poměrně eliminován. Jako větší nevýhodu vidím prakticky nutnost být odkázán na výstavbu celého domu profesionální firmou, která má zkušenosti s výstavbou pasivního dřevěného domu, včetně všech rozvodů, čili téměř "na klíč" a stejně tak i projektanta s touto zkušeností. Tyto zkušenosti si pochopitelně nechají zaplatit, čímž se cena dřevostavby pasivního domu dá již srovnat s cenou domu z masivní konstrukce (alespoň o přibližně stejné velikosti).

Zděné stavby- masivní konstrukce

Ono to slovo "masivní" už dnes nemusí být až tak úplně přesné, ale popořadě. Pasivní domy se u masivních konstrukcí dají postavit prakticky z čehokoliv - pálených cihel, plynosilikátových tvárnic, vápenopískových cihel, betonu, systémů ztraceného bednění např. z polystyrénových nebo štěpkocementových systémovech vylévaných betonem. Ty poměrně odlehčené materiály ale nejsou pro pasivní domy příliš vhodné, neboť je zapotřebí vyšší objemová hmotnost a akumulace.

Výhody: vyšší akumulační schopnosti, objemová hmotnost s vyšší únosností i při relativně menší tloušťce stěn (od 175 mm), možnost zateplení běžnými materiály (polystyrénem, minerální vatou atd.). U vápenopískových cihel i velmi dobré akustické vlastnosti. Velkou výhodu přikládám větší zkušeností projektantů, stavebních firem pracujících s "cihlou" a použití "obyčejného" polystyrénu k zateplení.

Nevýhody: delší výstavba oproti dřevostavbám, nicméně kdo nespěchá a nemusí mít bydlení na celý život velmi brzy, tak tento fakt neřeší. Manipulace je díky vyšší objemové hmotnosti těžší, než-li s běžnou pálenou cihlou. Při menší šířce zdiva je již v projektu nutné pečlivě plánovat i rozvody sítí. Samotnou vápenopískovou cihlu (VPC) mnoho zedníků v ruce nemělo, ale pořád je to naštěstí "jenom" cihla.

Jak jsem již v úvodu prozradil a také popsal ve výhodách, tak naše volba padla na vápenopískovou cihlu, kterou považuji za tradiční přírodní materiál s kontaktním zateplením z polystyrénu. Toto řešení je odborníky na pasivní zděné domy poměrně preferováno a máte možnost se s ním setkat na webu i v odborných publikacích již poměrně často. Při projektu domu jsme nakonec i díky požadavku statika skončili na šířce zdiva 240 mm s masivním zateplením 300 mm i kvůli Zelené úsporám, ale o tom až někdy příště. Můžete se však také setkat již se šířkou zdiva 175 mm a výrobci uvažují i o tenčích, určených pro přízemní stavby. Současně je v nabídkách výrobců vápenopískových cihel nejen dostatečný sortiment obvodového nosného zdiva, ale příček, překladů a různých tvarovek, se kterými mohou zedníci po zaučení velmi dobře pracovat a manipulovat, např. s pomocí minijeřábu. Snad jen na řezání rozvodů to budou mít řemeslníci o něco složitější, pokud nebudeme občas přizdívat.

O dalších podrobnostech k projektu zase někdy příště...:-)

Architektonická studie

Zřejmě většinu z této části jsem už zmínil v článku pod záložkou O projektu, ale přesto to trochu rozvedu. Po seznámení od našeho kamaráda Martina s jeho příbuzným, v té době studujícím architektem Jiřím Prokopcem, jsme se domluvili, že nám navrhne studii. Ale to ještě bylo v době, kdy jsme uvažovali o zcela jiném pozemku. Na studii jsme strávili nemálo času, občas jsem zajel i do Prahy na Černý most, kde jsem nad kafem seděli a rozebírali co a jak, občas něco přes Skype, apod. Nakonec jsme studii zdárně dokončili, ale to bylo ještě na jiný pozemek před 3 lety. Jenomže výsledná studie se nám natolik líbila, že když jsme nakonec získali pozemek v Bělči, už jsme věděli, že půjde dům podle výsledné studie maximálně zachovat i na našem novém pozemku. Ne vždy to ale je možné, zejména kvůli přístupu na pozemek, jeho orientaci kvůli světovým stranám, rozměrům pozemku apod. Přesto jsme se nakonec s manželkou schodli, že domeček podle studie Jirky Prokopce půjde i na nový pozemek i přes jisté kompromisy a změny umístit. Současně se musím přiznat, že se nám do zcela nového návrhu už také nechtělo. A příště o projektantech a projektu.

Realitka a jednání o smlouvě - díl II.

Jak jsem psal v prvním díle, čekali jsme a čekali na dokončení inženýrských sítí na pozemek, ale i vybudování chodníků, silnic, osvětlení a všeho nezbytného, tak aby se na pozemek dalo dojít i dojet v noci bez kodrcání se v bahně a loužích, které se samozřejmě značně protáhlo. Náš skvělý pan developer v té době samozřejmě neustále "tlačil na pilu" - kupte, kupte, na co pořád čekáte?Když už člověk vidí, že se staví, má chuť do toho jít, ale...Chcete-li opatrnost, obezřetnost nebo menší odvaha nás vedli k tomu počkat, protože rozdělaných a nedokončených staveb, od kterých investor z různých důvodů útekl, už také pár bylo i v našem okolí a jsou nedokončené dosud. A tak jsme stále čekali a čekali. Samozřejmě se dokončení protáhlo i přes ve smlouvě dohodnutý termín. Sankce ve smlouvě byly naprosto zbytečné, jak jinak. Někteří budoucí sousedé, kteří jsou více odvážliví, tak pozemek koupili a převedli bance peníze. A my jsme stále čekali až do doby, než-li vše bylo dokončeno a zkolaudováno.
Nakonec jsme se konečně dočkali. V bance jsme uskutečnili vázanou smlouvu, následovala plomba a převod peněz při zápisu do katastru. Ještě další 2 měsíce jsme se "modlili", aby banka developera z pozemku stáhla věcné břemeno, které měla vázané z důvodu jeho půjčky na vybudování sítí. Ale už konečně jsme mohli říct, máme kus vlastní země :-). Bohužel už byla téměř zima 2009 a ani jsme stejně neměli dokončený projekt. A o tom opět někdy příště...

Realitka a jednání o smlouvě - díl I.

Realitka

Podle mého názoru, pokud Vám realitka neposkytne dostatečně kvalitní podporu, informace, právní služby, tak je to zbytečný prostředník. Samozřejmě pak vzniká problém, jak se dostat k majiteli přímo a domluvit koupi s ním. Pokud ale nechce, nezbývá vám, než-li jednat s realitkou a zaplatit tak vyšší kupní cenu na její provizi. Nám tedy jako potenciálním kupujícím realitka předložila rezervační smlouvu, na jejíž základě bychom měli zaplatit 150.000,- za rezervaci pozemku a nemít prakticky možnost to z ní dostat, pokud by prodávající z prodeje odstoupil, protože to už podle smlouvy mělo být mezi námi a prodávajícím, což je samozřejmě nemožné. Docela zajímavá smlouva. Skoro mi to připadalo, že kdyby se Franta, jako prodávající, domluvil se svým kamarádem Standou z realitky, tak mě oberou, ani bych nemrknul. Tak jsme se dohadovali, měnili atd. Pochopitelně na začátku byly pokusy realitky typu: "jedná se o naši standardní smlouvu, kterou nelze měnit", "prodávající si nepřeje změny, takže jestli nechcete...", atd. A to byla v našem případě realitka, kterou bych normálně zařadil mezi ty známější a tzv. seriozní, ale to o sobě říká každá a jde stejně jen o tu provizi.

Prodávající

Problém, ale nebyl jenom v rezervační smlouvě, ale i ve smlouvě budoucí kupní a kupní, která měla již být poté uzavřena mezi námi a prodávajícím. Jestliže bychom ani vady v těchto smlouvách neřešili na začátku, rezervace by nám podle smlouvy také propadla. A protože kupní smlouvy už jsou pouze mezi prodávajícím a kupujícím, už jsme prakticky jednali pouze s ním. Ve skutečnosti byl prodávající firma, vydávající se za developera, jejíž společníkem byl kdosi ze Spojených států, s jednateli, rozesetými po celé republice, bez pořádné kanceláře, komunikující s free-mailovou schránkou, bez vlastního webu a zřejmě ani sekretářky, čili "důvěryhodná a solidní společnost", ale ve skutečnosti "one man show". Když se k tomu přidá, že dotyčný jednatel byl typické arogantní, tlusté, plešaté macho s řetězy kolem krku, jezdící v černým medvědovi s pražskou spz (sorry Pražáci), tak byla ostražitost a trvání si na "svém" při jednáních o smlouvě prakticky nutnost. Takže jsme řešili a dohadovali (např. záruky, termíny výstavby sítí, vrácení peněz, atd. atd.). Mockrát jsem už s tím chtěl praštit a říkal jsem si, jestli nám ten pozemek stojí za to, ale pořád jsem si říkal, že přece kvůli tomu to nezabalím už na začátku. Nakonec jsme se na znění domluvili, takže jsme podepsali rezervační smlouvu. Po dalších 2 měsících, kdy už mělo dojít k podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní, tak náš milý opět všechno změnil a dohodnuté jsme museli řešit téměř celé odznovu. Už jsem to nevydržel a poslal na scénu manželku, protože jinak bychom snad "náš" pozemek neměli. Nakonec to zdárně dopadlo, manželka se taky párkrát kousala do rtů, ale smlouvu jsme podepsali a čekali a čekali na výstavbu inženýrských sítí, komunikací, chodníků, atd., ale o tom někdy příště.

Jak jsme začínali, výběr pozemku

Hned na začátku - nebylo to jednoduchý, ale to jsme ani nečekali :-).

Proč

Důvodů, proč jsme se rozhodli postavit si vlastní dům bylo několik a s manželkou jsme o tom uvažovali už několik let. Máme dvě malé slečny, bydlíme v centru Hradce Králové, prakticky na jeho hlavní třídě, milujeme hory, výlety, kola, běžky a rádi jezdíme do okolních lesů na víkendové projížďky a v těch hradeckých jste z centra města za 15 minut. Já jsem u hradeckých lesů také prožil část svého dětství na chatě. S tím "proč dům" bych mohl pokračovat dál, ale to není účelem, protože k touze po vlastním domě nevedou vždy jen racionální důvody a ani u nás tomu nebylo jinak.

Pozemek

Jasně, že když dům, tak nejdříve pozemek. Problém je, že sami žádný nevlastníme a v Hradci nebo jeho bezprostředním okolí s dostupností MHD jsou ceny pozemků na naše možnosti vysoké. Podle mého je samozřejmé, že když už si vybíráte pozemek pro stavbu domu na celý život, chcete si vybrat pěknou a dostupnou lokalitu, místo a přiměřenou a dostupnou cenu. Splnit si všechny podmínky se jednoduše napíše, hůř provede. Prakticky jsme vybírali téměř 2 roky, během kterých jsme vážněji uvažovali o třech lokalitách v Hradci nebo jeho blízkém okolí a až teprve u čtvrté to vyšlo. Vždy byly problémy především se sítěmi, věcnými břemeny, komunikacemi atd. atd. Nakonec i u toho posledního tomu nebylo jinak, ale vyhrálo to, že lokalita byla pro nás to nejdůležitější a líbila se nám.

Běleč nad Orlicí

Volba padla na inzerát nabízející pozemky v obci Běleč nad Orlicí, která se nachází za prvním lesem 3 km od okraje Hradce Králové. Lokalita je to úžasná a dokonce tam začala jezdit i hradecká MHD, ačkoliv jen velmi omezeně, ale snad se to časem a s příchodem nás nových přistěhovalců zlepší. S manželkou jsme se shodli, že je pro nás právě lokalita to nejdůležitější, než-li krása samotného kusu země, na kterém bude dům stát. Většina pozemků, které jsme do té doby viděli, byly stejně tak menší či větší satelity, ve kterých rodinky dělají svým dětem taxikáře při vození do škol a na koníčky do Hradce. Běleč nám vyhovuje pro svoji polohu v lesích, kde jsou rybníky, nedaleko řeka Orlice a nabízejí se tak možnosti výletů na kolách, běžkách i pěšky třeba i k několika našim kamarádům, kteří bydlejí v okolí.

Volba pozemku

Když jsme se byli poprvé s manželkou v Bělči podívat, moc se nám tam líbilo a jen jsme neměli jasno, který z pozemků, které nabízel developer, zvolit. V lokalitě totiž developer (ačkoliv zpětně toto označení považuji za nadnesené, ale o tom až později) nabízel celkem 35 pozemků, čili budoucí satelit. Celá lokalita s nabízenými pozemky je naštěstí poměrně rozlehlá, čili pozemky jsou od nejmenších cca 800 m2 až po cca 1600 m2 kde si můžeme postavit svůj vlastní dům a nebudeme se dívat se sousedem vzájemně až tak úplně do talíře (ložnice :). Nakonec jsme zjistili, že 7 pozemků už na nás nečekalo a má své první majitele nebo jsou rezervovány. Při volbě pozemku jsme posuzovali zejména jeho velikost, samozřejmě s ohledem na výslednou cenu, orientaci ke světovým stranám a také to, aby nebyl až úplně na konci celé lokality. Přeci jenom k nejzvdálelenějším pozemkům trvá cesta pěšky min. o 3 minuty navíc a ač se to nazdá mnoho, mohli by to dětem nebo i nám časem vadit. V době naší první návštěvy byly inženýrské sítě teprve naplánovány a cesta byla vyznačena kolíky. Nakonec jsme zvolili pozemek, který v lokalitě patří k těm menším a celkem má výměru 827 m2. Většina ostatních volných pozemků měla spíše už větší výměry, čili i nad naše možnosti nebo naopak se nám nelíbili orientací. "Náš" pozemek má i orientaci k jiho-západu a je prakticky zkraje celé lokality.

Věřím, že jsme měli s pozemkem dobrou ruku, ale jsme teprve na začátku...tak nám drže palce, cesta bude ještě dlouhá a trnitá :-).