Stavební firmy

Popravdě nejdřív jsem se toho docela bál, ale nakonec to až tak hrozný nebylo. Když jsme se rozhodovali, jak vlastně stavět, tak bylo jasné, že minimálně hrubou stavbu postavíme se stavební firmou. Postavit celý dům tzv. „na klíč“ má sice svoji výhodu především v tom, že máte lepší záruku tzv. za celý dům od jedné firmy. Máte tedy jednu firmu (osobu, nejčastěji stavbyvedoucího) na které se vždy obracíte a měli by jste mít starostí se stavbou podstatně méně. Pravda je, alespoň podle zkušeností všech známých, kteří stavěli před námi, tak starostí se stavbou na klíč od firmy podstatně méně není. Všichni nám potvrdili, že stejně byli nuceni si stavbu hlídat, jezdit, komunikovat, vybírat, reklamovat, občas i nějaké řemeslníky koordinovat. Takže představa, že u stavby "na klíč" jednoduše na konci dostane člověk bez práce, starostí, času a námahy ten skutečný klíč do ruky, je mylná. Bohužel se však za stavbu na klíč platí logicky více, než-li dodavatelsky a tento rozdíl jsme si nemohli dovolit.

Z tohoto důvodu jsme se rozhodli stavět se stavební firmou nejdříve hrubou stavbu a zbytek dodavatelsky s jednotlivými řemeslníky. Začali jsme se tedy poohlížet po stavební firmě.V našem případě, jsme se samozřejmě poptali po všech známých na reference, čili doporučení a především spolehlivost, kvalitu a spokojenost se stavebními firmami. Snažil jsem se samozřejmě podívat po webu. Mimochodem na webové prezentace stále spousta stavebních firem docela kašle. Nejspíš to podle mého názoru pramení z toho, že donedávna měli práce dost, takže prostě prezentace, šly stranou. O to je horší bylo získat vůbec kontakt na stavební firmu v našem regionu, která už má alespoň nějakou zkušenost se zděným pasivním domem nebo alespoň nízkoenergetickým. Když už se jednalo o pasivní výstavbu, tak pouze o dřevostavby. „Políbená“ výstavbou zděného pasivního domu nebyla v našem regionu prakticky v té době žádná anebo jsem špatně hledal.

Nakonec jsem vybral okruh asi 7 menších stavebních firem na královehradecku. Nejdříve jsme společně s naším projektantem a dozorujícím v jedné osobě zpracovali poptávku, se kterou jsem jednotlivé stavební firmy, resp. jejich majitele osobně objel a podrobnosti s nimi projednal. Docela se mi tento postup osvědčil. Osobním jednáním a získáním informací od jednotlivých majitelů stavebních firem si člověk udělá představu, jak asi která firma funguje, kolik má vlastních zaměstnanců, jaké stavby již postavili a také o tom, kdo ji vlastně řídí, což o firmě také vypovídá. Pokud jsou stavební firmy ochotny poskytnout i více kontaktů na předchozí investory, již samo o sobě to naznačuje, že se za svoji práci nestydí. A jestliže by člověk chtěl jejich předcházející zákazníky kontaktovat a reference si prověřit, tím lépe. V této fázi je to sice více práce, ale na druhou stranu výběr stavební firmy je hodně důležitý. Z dosavadních jednání a informací jsem si vyhodnotil 3 favority, ale teprve příchozí nabídky ukážou.

Do zhruba 3 týdnů se nám většina nabídek sešla. Někteří se sice ani neobtěžovali, některé jsem musel uhánět, ale budiž. Na první pohled to sice může vypadat, že mají více práce, čili je o ně zájem, ale také to může vypovídat o menším zájmu a zodpovědnosti. Zpracování nabídek i jejich forma má taky do jisté míry svoji vypovídající hodnotu.

Naštěstí jsem měl od našeho projektanta-dozora tip na rozpočtáře. Jeho tip se potvrdil jako velmi dobrý. Jedná se o zkušeného praktika, který zná fígle stavebních firem, zná ceny a třeba i co a jak se schovává za kterou položkou, které jsem podle popisu nerozuměl. Dokázal nám poradit jak se řeší více práce a poskytl nám i další cenné informace. S tímto (naším) rozpočtářem jsme prošli jednotlivé nabídky a vyhodnotili tu nejlepší.

Samozřejmě, že byly v nabídce i položky, které dokázaly konkurenční firmy nabídnout oproti "nejlepší" lépe, takže jsem se pokusil ještě s vybranou firmou dohodnout na některých korekcích. Nakonec se nám podařilo se na kompromisním řešení se stavební firmou dohodnout. Firma předložila i smlouva o dílo, která byla také v pořádku. Domluvili jsme se především na časovém harmonogramu stavebních prací a celkové ceně a koneckonců byla i na seznamu mých 3 favoritů :-).

Samotné stavební práce začaly 14 dní dní od podpisu smlouvy, 21. října 2010 a dokončení hrubé stavby bylo dohodnuto do konce roku 2010, ale o tom až zase příště...

Projekt a projektant(i) - díl II.

Konečně jsem se dokopal k pokračování článku o projektantovi a projektování. V předchozím díle, jsem popsal, jak jsme se nakonec dopracovali k projektu pro stavební povolení, resp. ohlášení s naším prvním projektantem. Z toho už je patrné, že jsme měli projektanty další a dokonce dva, ale o tom postupně. Pro stavbu nízkoenergetického či dokonce pasivního domu, však pouze projekt pro stavební ohlášku rozhodně nestačí a s ním vám stavební firma takový dům nepostaví. Takový projekt zdaleka totiž neřeší velmi důležité detaily konstrukcí, případně jejich provedení. Takovým projektem je pouze tzv. prováděcí projekt. Prováděcí projekt řeší prakticky celou stavbu komplexně včetně podrobného výkazu výměr a materiálů. Na druhou stranu jsem však takový nový, komplexní projekt nejen že nepotřeboval, ale byl by poměrně nákladný. Důležité spíše bylo dům „doprojektovat“ a vyřešit všechny důležité detaily.
Projektant č. 2 ...a č. 3
Dalším projektantem, který se na na projektu podílel se stal trochu neplánovaně i náš stavební dozor. Bohužel jen částečně, neboť neměl v té době příliš času. Sice to není ideální řešení, protože stavební dozor by neměl být stejnou osobou, která dům projektovala, ale budiž. Svádí to k tomu, že pokud se něco na projektu nepovede, bude se v roli stavebního dozoru dohadovat se stavební firmou přímo na stavbě. Dokonce snad i komora architektů tuto „dvojroli“ projektanta a současně stavebního dozora nedoporučuje. Na druhou stranu si však může lépe pohlídat i něco o čem ví podrobně a „nosí to v hlavě“. Naštěstí nám kamarád, který právě v té době stavěl, poslal do cesty svého známého projektanta, který s pasivními domy již měl zkušenost v zahraničí. Jeho menší nevýhodou bylo, že byl odešel ihned po škole ani po návratu se s praxí se dosud příliš nepotkal. S oběma jsme se tedy domluvili, že uděláme určité změny v původním projektu a navrhnout důležité konstrukční detaily. S mladším z obou projektantů jsme se několikrát sešli a řešili, které detaily budeme navrhovat a jak asi budou vypadat. Se starším z obou projektantů jsme naopak řešili  některé základní úpravy v projektu domu. Sice to bylo trochu komplikovanější i na dohodu, ale vyřešit se to nakonec dalo. Nedělali jsme tedy zcela nový kompletní prováděcí projekt, ale pouze menší úpravy stávajícího a důležité konstrukční detaily.
Výsledek je dle mého názoru velmi dobrý. Obnášel mnoho diskuzí i doma, kdy jsme se s manželkou často i dohadovali, co kde a jak udělat, jak velká bude která místnost, kde budou dveře, jak se budou otáčet, kde bude okno, jak budeme fungovat v kuchyni, kde budeme mít to či ono, atd. atd. Často jsme se dohodnout ani nemohli, nikomu se moc ustupovat nechtělo, takže někdy jsme to řešili tak, že bylo po mém, jindy po manželčiném, někdy kompromisním řešením :-).
Osobně se přiznám, že tato „tvůrčí“ fáze mně jako chlapovi dělala velmi dobře a byl jsem rád, že jsme právě zvolili tento přístup a mohli se tak sami podílet na tom, jak náš dům bude vypadat, fungovat a jak se nám v něm bude nakonec bydlet a případně si i sami být odpovědní za chyby.
Ani snad nešlo o architekturu domu, protože i z principu pasivních domů je de facto poměrně jednoduchá, zůstávají kompaktní tvary bez žádných balustrádiček, balkónů a jiných, často zbytečných serepetiček, které nejen že domům často spíše škodí, ale jsou potenciálním rizikem pro vznik tepelných mostů, neboť jsou konstrukčně náročné a hůře proveditelné a nakonec i stavbu zbytečně prodražují. Nakonec z vizualizace na hlavní stránce dům trochu vidíte, takže je co „nejjednodušší“, pouze k němu v budoucnu přibudou krytá terasa z jiho-východu a přístřešek na auto a vchod. Důležité pro nás samozřejmě bylo, že s projektanty můžeme svoje představy konzultovat a někdy i pozměňovat a jinak korigovat naše představy. V tomto spatřuji tu zásadní velkou výhodu při individuálním projektu oproti katalogovému typovému domu. Nic proti nim, i u typových domů lze udělat určité pozměňovací úpravy, ale pouze v omezené míře a tak, aby se z toho prakticky nestal jiný dům (např. drobná posunutí příček, změny vypínačů, apod.). Pak se již tyto úpravy prodražují a může se stát, že nakonec se dostanete i na cenu individuálního projektu.

Cena projektu
Mimochodem v našem případě jsme se se všemi projektanty dohodli na ceně práce, kterou jsem odsouhlasil. Výsledná cena individuálního projektu byla cca 3x vyšší, než-li cena typového projektu z katalogu po osazení domu na pozemek (zakreslení, včetně přípojek). Zřejmě mohla být cena i nižší, což byla moje chyba, ale projekt jsme „doladili“ do takové podoby, že společně se všemi detaily budeme moci po stavební firmě a dalších řemeslnících požadovat přesně provedení a snížíme tím riziko vícenákladů a chyb.